Perché il verbale è fondamentale
Il verbale dell'assemblea condominiale è l'unico documento che prova cosa è stato discusso e deciso. Se una delibera non è riportata nel verbale, legalmente non esiste. Se il verbale è redatto male, la delibera è impugnabile. Eppure, nella maggior parte dei condomini italiani, il verbale viene scritto in fretta dall'amministratore su un foglio volante, senza attenzione alla forma.
La normativa di riferimento è contenuta negli artt. 1135-1137 del Codice Civile, così come modificati dalla riforma del condominio del 2012 (L. 220/2012).
La struttura di un verbale corretto
Un verbale di assemblea condominiale deve contenere:
- Data, ora e luogo dell'assemblea
- Tipo di convocazione: prima o seconda convocazione
- Elenco dei presenti: condomini presenti di persona, rappresentati per delega, e assenti — con i rispettivi millesimi
- Verifica del quorum costitutivo: il numero minimo di partecipanti per rendere valida l'assemblea
- Ordine del giorno: i punti da discutere, come indicati nella convocazione
- Sintesi della discussione per ogni punto
- Esito della votazione: favorevoli, contrari e astenuti, con i millesimi di ciascun gruppo
- Delibera adottata: il testo esatto di ciò che è stato deciso
- Firma del presidente e del segretario dell'assemblea
I quorum: costitutivo e deliberativo
L'assemblea in prima convocazione è valida con almeno 2/3 dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio (teste). In seconda convocazione bastano 1/3 dei millesimi e almeno un terzo dei condomini.
Per le delibere ordinarie (bilancio, piccole manutenzioni, scelta dell'amministratore) serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi in prima convocazione, o almeno 1/3 dei millesimi in seconda.
Per le delibere straordinarie (innovazioni, modifiche al regolamento), i quorum sono più alti e variano in base alla materia. Ad esempio, le innovazioni richiedono la maggioranza dei condomini che rappresenti almeno 2/3 dei millesimi.
Errori che rendono impugnabile il verbale
Omettere la verifica del quorum: se dal verbale non risulta che il quorum era raggiunto, qualsiasi condomino assente può impugnare la delibera.
Non riportare i voti contrari: chi ha votato contro ha 30 giorni per impugnare la delibera, ma deve risultare dal verbale che ha espresso voto contrario.
Discutere argomenti fuori dall'ordine del giorno: le delibere su temi non previsti nella convocazione sono annullabili, salvo che tutti i condomini siano presenti e consenzienti.
Non indicare i millesimi: senza i millesimi accanto ai voti, è impossibile verificare se il quorum deliberativo è stato raggiunto.
Impugnazione: chi, quando, come
Possono impugnare le delibere:
- I condomini assenti: entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale
- I condomini dissenzienti o astenuti: entro 30 giorni dalla data dell'assemblea
L'impugnazione va fatta con ricorso al Tribunale del luogo dove si trova il condominio. L'avvocato è obbligatorio. I motivi più frequenti: vizio di convocazione, mancanza di quorum, violazione di norme imperative, eccesso di potere dell'assemblea.
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